来源：刘晓博说财经
2020年6月1日傍晚，《海南自由贸易港建设总体方案》全文公布，海南自由港建设正式拉开序幕！
通读这份“总体方案”，你会惊讶地发现：此次海南获得的利好，含金量非常高。很多利好是深圳、上海谋求多年，而尚未获得的。
有了这些利好的支撑，海南可能在“建设国际购物中心”方面，最终超越香港！
“总体方案”的第一句话就是：“海南是我国最大的经济特区，具有实施全面深化改革和试验最高水平开放政策的独特优势。”
这告诉我们，即将在海南试验的是中国内地“最高水平的开放政策”！
国家为什么选中海南？最基本的条件有两个：
第一，海南岛面积超过3.5万平方公里，跟台湾接近。由于是一个岛，就具有封闭运作的条件，便于设立一个“单独的关税区”。
第二，海南人口不多、经济占全国比重非常小，在这里搞试验如果失败，或者产生某种波动，对内地影响小。如果成功了，可以给全国积累经验，并可以对标台湾，展示制度优势。
至于海南靠近南海，符合中国南进战略、一带一路战略，便于跟东南亚贸易等等，都是第二位的，或者说次要条件。
那么，海南自由港将怎样搞？
首先，它是一个实施“零关税”政策的“单独关税区”，未来将“封关运作”。“封关”时间方案没有明确，只是说将在2025年之前“适时启动”。
“封关”之后，我们从内地去海南，会有一道海关，类似当年深圳和珠海的“二线关”。但你要知道，海南实施的是“一线放开，二线管住”的政策。所以，这个内地和海南之间的“二线关”，接近于一个真正的海关。
至于海南跟国际之间的海关，也就是“一线关”，将会全面放开。
全面放开的一个重要标志，是人、财、物的自由流动。
其中外国人入境方面，从“旅行社邀请接待”扩展为外国人自行申报或通过单位邀请接待免签入境。
明确规定：放宽外国人申请免签入境事由限制，允许外国人以商贸、访问、探亲、就医、会展、体育竞技等事由申请免签入境海南。外国旅游团乘坐邮轮入境，15天免签。
未来的海南，会实施“零关税”制度。换句话说，海南以后跟内地不是一个关税区了。
根据“总体方案”，海南“零关税”具体办法是：全岛封关运作前，对部分进口商品免征进口关税、进口环节增值税和消费税；全岛封关运作、简并税制后，对进口征税商品目录以外、允许海南自由贸易港进口的商品，免征进口关税。
至于在海南岛内，则实现“充分自由”：
在海关方面落实“低干预监管”，货物在海南自由贸易港内不设存储期限，可自由选择存放地点。实施“零关税”的货物，海关免于实施常规监管。
严格落实“非禁即入”，在“管得住”的前提下，对具有强制性标准的领域，原则上取消许可和审批，建立健全备案制度。
为企业“构建多功能自由贸易账户体系”，便利跨境贸易投资资金流动。
方案还提出：率先在海南自由贸易港落实金融业扩大开放政策；支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所；加快发展结算中心。
也就是说，未来海南还将有金融中心的部分功能。
更令人艳羡的是，个人和企业还将可以在海南享受所得税优惠。
方案明确提出：“对在海南自由贸易港实质经营的企业，实行企业所得税优惠税率。对符合条件的个人，实行个人所得税优惠税率。”
根据方案，未来的海南的企业和个人税制为：
1、对注册在海南自由贸易港并实质性运营的企业（负面清单行业除外），减按15%征收企业所得税。
2、对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取得来源于海南自由贸易港范围内的综合所得和经营所得，按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。
也就是说，海南的企业是普遍享受15%所得税率的，这连上海、深圳都远远没有做到。
至于个人所得税，内地普遍采用的是“7档超额累进税率”，税率分别是3%、10%、20%、25%、30%、35%、45%。海南一下子简化为三档，最高只有15%，等于或者略优于香港，这是非常令人艳羡的。这对于吸引高层次人才具有很大的优势。
“总体方案”还提出了“简税制”的改革方向，具体来说就是：降低间接税比例，明显降低税负水平、税收收入归属清晰等。
在“封关运作”之前，还将把现行增值税、消费税、车辆购置税、城市维护建设税及教育费附加等税费进行简并。
其中，针对海南岛居民消费，以及外地居民来海南消费，还有两项重大利好：
1、对岛内居民消费的进境商品，实行正面清单管理，允许岛内免税购买。
2、放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元，扩大免税商品种类。
这意味着，海南很有可能替代香港，成为中国内地居民新的“海淘”购物中心。
内地居民去香港旅游，购物因素占了7成以上，因为香港是自由港、实施零关税政策，所以成为全球购物天堂。
现在，国家给出了每人每年10万元的“离岛免税购物额度”。而你要知道，内地居民去香港的购物免税额度每次只有5000元，只是执行起来未必严格。
现在，你在海南每年的免税额度达到10万元，相当于去20次香港购物的额度。而海南未来跟香港一样，在日用消费品等方面是零关税的！
这意味着什么？意味着内地巨大的购买力，将向海南转移。
原因很简单，海南旅游资源远比香港丰富，而海南人对内地购物者一定是笑脸相迎，而不像香港人一样冷若冰霜。
说实话，这每年10万的免税额度，如果跟零关税一起发挥作用是，那简直是“核武器”级别的。
而且“总体方案”还透露：以后在海南举办“中国国际消费品博览会”。
由此可见，官方有意通过设立海南自由港，把流失到海外的巨大购买力吸引回来。当这些购买力集中在海南的时候，将创造出奇迹——一个新的、国际级的消费中心将出现。
所以，即便是海南自由港在很多方面都超越不了香港，但在购物方面，它完全有潜力超越香港。
至于内地城市，比如上海在临港新片区试验自由港政策，它跟海南最大的不同是：这是一个围网里的、生产型的自由港，里面只有仓储、工厂、办公室，没有居民生活小区，更没有整个城市。
而海南岛3.5万平方公里，所有的市县，所有的居民家里，都是自由港的一部分。这才是最大的不同，或者是最接近香港的地方。
那么，该怎样看到海南的不动产？
其实我一直都非常看好海南楼市，过去一年来的建议都是“买入”。
海南由于得天独厚的地理优势（单独的、足够大的岛屿），在过去30多年里多次获得中央的青睐，先是建省、建特区，然后是建设国际旅游岛，现在是建设全岛自由港。这次的历史机遇，是史无前例的。
想想看，全国人大从来都没有为一个省或者市的发展，单独立法。深圳、上海、雄安，都没有这种待遇，但海南有了。海南还成为内地第一个真正意义上的“单独关税区”，并基本采用零关税的政策。
再加上个人、企业所得税的巨大优势，未来一定会有增量的资金、企业、人口进入海南。所以，海南的发展将迈上新的台阶。
而为了迎接自由港，海南改变了土地政策，限制了住宅用地审批，甚至一次性回收了之前审批出去的，相当于6年审批量的闲置土地。这相当于给楼市做了一次“结扎手术”。
基于这些背景，我长线看好海南楼市。
尤其是从海口西海岸开始，顺时针方向一直到三亚西部的岸线，是最有价值的。海南未来不仅仅是中国面积最大的自由港，还将是国际级的康养中心、医疗中心，再加上得天独厚的旅游资源、自然资源，海南的发展必将迈上新台阶。
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